樂伽公寓“暴雷”,不要讓金融化污染了長租公寓
2019-08-10 18:32 作者:盤和林 來源:中國經營網

繼杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業之后,在8個城市擁有超過20萬套房源的樂伽公寓也宣布暴雷。8月7日晚間,樂伽公寓在其官方微信號發公告稱:“近期因公司經營不善,無力履行合同?!?/p>

實際上,一個月前,這家總部設在南京的第三方租房平臺,在杭州、南京、合肥、西安等地陸續被曝出拖欠房東租金、租客按時交租卻被要求搬離的情況,并出現客戶維權。在合肥客戶投訴當日,樂伽公寓還曾發布辟謠聲明,稱公司處于正常運營狀態。但時隔一日,合肥地區辦公地點已人去樓空。同樣的問題也出現在西安、蘇州等地,因樂伽未按時支付部分房東房租,各地都有租客面臨被房東掃地出門的窘境?!耙傷婆藶貳筆錄諶段С中⒔?,而樂伽公寓的一紙公告,讓房東與房客們的最后一線希望破滅。

從樂伽發布的公告來看,樂伽公寓的暴雷原因是由于經營策略的問題,即為了迅速奪取市場份額而進行高進低出的經營策略,當然,高進低出確實是樂伽暴雷的主要原因,并且是停運的導火索。但在筆者看來,樂伽公寓以及之前不少已經出現問題的長租公寓失敗的根本原因,還是出在對收益的過分樂觀估計而導致的急功近利。

長租公寓的興起是有一定政策導向的,2017年中央提出“房子是用來住的,不是用來炒的”這一定位,推出“租購并舉”的頂層設計,開始嘗試培育發展以長租公寓為代表的住房租賃市場,從供給側解決城鎮居民住房問題、實現“讓全體人民住有所居”的重要舉措。直至今日,中央、地方對租房市場還是有著很多的支持政策,乘著政策的東風,各路市場參與主體又玩起了資本的游戲,不同共享單車市場先規模后經濟的發展模式,資本對于租房市場是有著較高預期的。

不過,相比如今已處在高位的住房市場價格來說,租房市場的收益回報始終表現得不盡如人意。7月29日,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布報告顯示,核心城市住房租金在今年3月及4月季節性調整,6月核心城市住房租金重拾上漲,租金指數104.64,環比上漲0.39%,同比上漲1.17%。報告認為,盡管租金再度上漲,但受經濟形勢等因素制約,租金漲速較上年同期大為減緩。

這便引來租房機構會進行盈利的探索,錯配資金加挪用資金的方法便順理成章成為機構的盈利工具。這在長租公寓發展之初是很難想象的,筆者相信,像自如寓、紅璞公寓或是房地產背景的萬科、碧桂園公寓等,在起初對于盈利模式的探索還是停留在租金差上,最多可能會探索增值服務等收費。

這也就將長租公寓機構分為了金融型和非金融型,像樂伽一類便可歸為金融型,靠著其他收益彌補高進低出的損失。筆者了解到,有房東房客的月租金差能達到1000元,如果以3000元作為租房成本的話,相當于虧本30%在經營。要知道,長租公寓的成本回收期大概要3~5年,也就是說,資本需要等待5~8年時間才能考慮盈利,這是不能容忍的。

對于像樂伽這樣激進的長租公寓經營企業,巨大的資本壓力下進行租金再投資是顯而易見的,并且可以說,有不少小型長租公寓管理機構很可能是打著長租公寓的口號進行著P2P的工作。

竊以為,要想實現長租公寓的長足發展還需社會各界對長租公寓行業有更清晰的認識。首先,長租公寓作為替代購房的存在是旨在便民利民,屬于微利行業,并不是能夠謀求暴利的行業;其次,我國租房觀念還未普及,讓民眾見到租房的利好還需時日;最后,作為購房市場的替代市場,其收益回報并不能復制前者,長租公寓的盈利應建立在規模效應之上。不過,現階段而言,對于長租公寓的治理問題還是要集中于租金管理,一方面避免出現非法挪用資金的現象,另一方面,為了避免資金的閑置,可以鼓勵金融機構對租金進行專門的理財設計。

(作者盤和林系應用經濟學博士后)

(校對:顏京寧)


*除《中國經營報》署名文章外,其他文章為作者獨立觀點,不代表中國經營網立場。

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